Keine Zwangsverwaltung gegen den werdenden Wohnungseigentümer!

Die Anordnung einer Zwangsverwaltung scheidet gegen den werdenden Wohnungseigentümer aus. Das hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 24.09.2009 (Az.: V ZB 19/09) klargestellt.

Folgender Sachverhalt war gegeben: Zugunsten von Käufern einer Eigentumswohnung war eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Als Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) schulden sie der WEG Hausgeldrückstände von knapp 2.000,00 €, die durch einen Vollstreckungsbescheid tituliert sind. Wegen der Forderung wird die Anordnung der Zwangsverwaltung beantragt.

Erfolglos. Die Schuldner sind noch nicht Eigentümer. Der durch Auflassungsvormerkung geschützte Erwerber steht vollstreckungsrechtlich dem Eigentümer nicht gleich. Nur in Ausnahmefällen kann auch gegen den Schuldner vollstreckt werden, der nicht Eigentümer ist. Dafür ist aber Voraussetzung, dass aus einem „eingetragenen Recht“ vollstreckt wird (§ 147 ZVG). Hausgeldforderungen sind aber nicht eingetragene dingliche Rechte und diesen auch nicht gleichzustellen. Aus diesem Grund konnte eine Zwangsverwaltung nicht angeordnet werden.

Mit Beschluss vom 15.10.2009 hatte der BGH geklärt, dass Hausgelder laufende Ausgaben der Verwaltung sind und deswegen vom Zwangsverwalter bedient werden müssen, auch wenn dieser nicht über Mieteinnahmen verfügt. Gegen einen werdenden Wohnungseigentümer kann die WEG aber die Zwangsverwaltung nicht anordnen lassen. In Betracht kommt hier die Zwangsverwaltung gegen den noch eingetragenen Eigentümer zu beantragen oder – bei einer Vermietung – die Mieteinnahmen des Eigentümers zu pfänden.