Immobilienrecht: Beschaffenheitsvereinbarung muss im Kaufvertrag enthalten sein.

Beschreibungen von Eigenschaften ohne Aufnahme in der Notarurkunde führen in der Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 – entschieden, dass Ansprüche des Käufers wegen eines Sachmangels infolge einer unrichtigen Erklärung des Verkäufers über das verkaufte Grundstück voraussetzen, dass die Beschaffenheit  der Kaufsache vertraglich vereinbart wurde oder das der Käufer nach den Äußerungen des Verkäufers von einer Beschaffenheit ausgehen durfte.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung.

Informationen über Eigenschaften der Kaufsache sind von den beurkundungsbedürftigen Vereinbarungen der Parteien zu unterscheiden.

Im konkreten Fall kauften die Erwerber ein bebautes Grundstück zum Preis von 550.000,00 €. Die Haftung wegen Sachmängeln war im Kaufvertrag ausgeschlossen. Im Exposé war das Objekt mit einer Wohnfläche von ca. 200 m² angepriesen. Nach Grundrisszeichnungen ergab sich in der Addition eine Gesamtfläche von 215,3 m². Eine Vermessung nach dem Kauf ergab aber nur eine Wohnfläche von 171,74 m². Der Erwerber forderte eine Minderung von 66.000,00 € sowie Schadenersatz wegen zu viel gezahlter Grunderwerbssteuer in Höhe von rund 2.300,00 € und Bankzinsen von 7.200,00 € als auch außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten von 2.500,00 €.

Der Kläger verliert. Der BGH geht davon aus, dass Angaben des Verkäufers über die Eigenschaften der Sache nur dann zu einer Beschaffenheit vereinbart worden sind, wenn sie in der Urkunde ausdrücklich genannt sind.

Ein Käufer kann nicht davon ausgehen, dass der Verkäufer mit ihm eine bestimmte Beschaffenheit des Grundstücks oder Gebäudes vereinbaren will, wenn die geschuldete Beschaffenheit im Kaufvertrag nicht erwähnt wird, zumal der Verkäufer mit der Beschreibung der Beschaffenheit die Haftung ausschließen will.

Es gilt die Vertragsfreiheit. Es kann im Zweifel nicht angenommen werden, dass etwas vereinbart sein soll, was in der Urkunde keine Erwähnung findet.

Praxishinweis: Die Entscheidung ist von großer Tragweite. Sollen bestimmte Angaben zur Immobilie aus Vorgesprächen, Plänen oder einem Exposé verbindlich werden, müssen Sie im Kaufvertrag ausdrücklich aufgeführt werden. Die Übergabe von Plänen oder anderen Unterlagen reicht für eine Vereinbarung über eine Beschaffenheit in aller Regel nicht. Den Einwand der Arglist kann der Erwerber nur erheben, wenn er Vorsatz beweisen kann.

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